Eerste gerechtelijke uitspraken over het betalen van huur tijdens de coronacrisis

KHN maakte voor leden videopresentatie over het onderwerp ‘huren tijdens de coronacrisis’ waarin wordt ingegaan op of er in de huidige situatie sprake is van een gebrek en/of onvoorziene omstandigheden op basis waarvan een huurprijsvermindering mogelijk is.

Uitspraken over huurbetalingsverplichting ten tijde van de coronacrisis

Afgelopen week zijn de eerste twee gerechtelijke uitspraken gepubliceerd, waarbij het over de vraag gaat in hoeverre de huurbetalingsverplichting ten tijde van de coronacrisis geldt.

Eerste uitspraak

De eerste zaak gaat over een geschil tussen de pandeigenaar en Inbev (als hoofdhuurder/onderverhuurder), waarbij Inbev ten tijde van de sluitingsmaatregel 2/3e van de huur wilde betalen (met de gedachte dat elke partij, zijnde de pandeigenaar, Inbev en de horecaondernemer allen 1/3e van de huurkosten zouden dragen). Verhuurder wenste de volledige huurbetaling te ontvangen en is hiervoor een kortgedingprocedure gestart.

De rechter heeft in deze kwestie geoordeeld dat in de situatie dat een horecaonderneming vanwege de coronacrisis vanuit overheidswege is gesloten sprake is van:

1. een gebrek, waardoor de huurder in beginsel recht op huurprijsvermindering heeft (ook met terugwerkende kracht).
2. Onvoorziene omstandigheden (althans dat ligt volgens de rechter in de rede), waardoor in een bodemprocedure (en dus niet via deze kortgedingprocedure) een rechter de inhoud van de huurovereenkomst zou kunnen wijzigen, bijv. door de huurprijs over de sluitingsperiode te verminderen.

De rechter heeft het voorstel van Inbev om aan de pandeigenaar 2/3e van de huur te betalen akkoord bevonden, althans de vordering van de pandeigenaar om ook het restant van 1/3e te ontvangen is door de rechter afgewezen.

Tweede uitspraak

Bij de tweede zaak heeft de voetbalclub Vitesse via een kortgedingprocedure verlangd dat zij tijdens de coronaperiode slechts de helft van de huur van het stadion (GelreDome) hoeft te betalen. Net zoals bij de eerste zaak is ook in deze zaak door de rechter geoordeeld dat er sprake is van zowel een gebrek als onvoorziene omstandigheden. De rechter heeft Vitesse echter niet in het gelijk gesteld bij gebreke van voldoende inhoudelijke onderbouwing aan de zijde van Vitesse.

Wat betekent dit?

Een belangrijke uitkomst van beide zaken is dat de rechter heeft geoordeeld dat de coronacrisis met de vergaande overheidsmaatregelen zowel als een gebrek als onvoorziene omstandigheden wordt aangemerkt. Bij een gebrek bestaat er in beginsel een recht op een tijdelijke huurprijsvermindering. Bij onvoorziene omstandigheden kan je als huurder de rechter verzoeken om vanwege die onvoorziene omstandigheden, die in dit geval zeer nadelig voor de huurder uitvallen, de huurovereenkomst te wijzigen of te ontbinden. Een wijziging die in deze situatie voor de hand ligt, is om de rechter te verzoeken dat ten tijde van de coronacrisis de huurprijs wordt aangepast.

Recht op huurprijsvermindering afhankelijk van situatie

Deze twee uitspraken sterkt ons in de gedachte dat hurende horecaondernemers ten tijde van de coronacrisis en de daarbij geldende strenge overheidsmaatregelen recht op een huurprijsvermindering hebben. Of een horecaondernemer recht heeft op huurprijsvermindering en wat hiervan de omvang is, is echter helaas nog niet voor elke situatie te zeggen. Ook niet nadat nu de eerste twee uitspraken via een kort geding bekend zijn. Zo kunnen de omstandigheden per situatie flink van elkaar verschillen, waardoor ook de uitkomst van een gerechtelijke procedure hierover van elkaar kan verschillen. Bijvoorbeeld een feestcafé dat sinds 15 maart volledig is gesloten, waarbij de omzet volledig is weggevallen, en zij niet sinds 1 juni weer open kan, tegenover een snackbar die, via take-away, nog wel open is gebleven en de omzet in mindere mate is verminderd. Ook is van belang of in de huurovereenkomst en algemene bepalingen iets over de huurprijsvermindering vanwege een gebrek is opgenomen, bijvoorbeeld dat dit recht is uitgesloten. Bovendien bestaan er verschillende vorderingen, waarover de rechter niet in een kortgedingprocedure, maar wel in een zogenaamde bodemprocedure mag oordelen. Een voorbeeld hiervan is dat een rechter alleen in een bodemprocedure (en dus niet in een kortgedingprocedure) kan bepalen dat de overeenkomst vanwege onvoorziene omstandigheden wordt gewijzigd.

Stap in de goede richting

In de toekomst zullen meer gerechtelijke uitspraken komen die nog meer duidelijkheid over dit onderwerp en ook over nog niet behandelde deelvragen zullen geven. Deze twee eerste uitspraken zijn voor alle hurende horecaondernemers een stap in de goede richting.

Advies nodig?

Vraag jij je af of jij recht hebt op een huurprijsvermindering ten tijde van de coronacrisis? Neem dan contact met ons op via corona@khn.nl of bel naar 0348 48 94 89. Wij helpen je graag!