Kan mijn verhuurder de huurovereenkomst opzeggen?

Een éénmaal gesloten huurovereenkomst voor een horecabedrijf kan slechts op basis van een beperkt aantal redenen worden opgezegd. Wat zijn deze opzeggronden? Aan welke voorwaarden moet de verhuurder bij zijn opzegging voldoen? Wat zijn jouw rechten? KHN geeft antwoord!

Huurovereenkomst voor 2 jaar of minder

Huurovereenkomsten met een duur van maximaal 2 jaar eindigen na de afloop van die overeengekomen termijn zonder dat daarvoor een bepaalde reden hoeft te zijn. Je hebt in dat geval na de overeengekomen duur dus geen huurbescherming. De huurovereenkomst hoeft niet opgezegd te worden en eindigt door het enkele verstrijken van de overeengekomen periode van rechtswege. Jouw verhuurder moet wel tijdig aangeven dat hij het gehuurde ontruimd wil zien tegen de einddatum van de huurovereenkomst.

Huurovereenkomst van 5 + 5 jaar

De meeste huurovereenkomsten worden voor een langere periode aangegaan. In dit geval gelden deze overeenkomsten voor een periode van meestal 5 + 5 jaar. Deze huurovereenkomsten eindigen nooit van rechtswege. Jouw verhuurder moet dus altijd opzeggen. Hij kan behoudens bijzondere omstandigheden slechts opzeggen tegen het einde van de eerste 5 jaar (of tegen de overeengekomen datum als de overeenkomst is aangegaan voor een periode van langer dan 5 jaar). Die opzegging moet minimaal 1 jaar tevoren én per aangetekende brief of per deurwaardersexploot gebeuren. In de opzeggingsbrief moet jouw verhuurder de reden(en) van de opzegging vermelden. Tevens moet hij je verzoeken hem binnen 6 weken schriftelijk te berichten of je akkoord gaat met beëindiging. Wanneer je met de beëindiging niet akkoord gaat, moet jouw verhuurder de kantonrechter verzoeken de overeenkomst te ontbinden. De huurovereenkomst loopt in die tussentijd gewoon door.

Eerste periode van 5 jaar

Bij opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste 5 jaar kan de kantonrechter het verzoek van de verhuurder slechts toewijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat:

• Je je niet als een goed huurder hebt gedragen
• Jouw verhuurder het pand wil gaan gebruiken als bedrijfspand en hij het pand daarvoor dringend nodig heeft

Van belang is hierbij dat verkoop niet als een zodanige dringende reden geldt. Renovatie wordt ook als dringend eigen gebruik aangemerkt. De verhuurder kan opzeggen indien een renovatie van het pand niet uitgevoerd kan worden zonder beëindiging van de huur.

Tweede periode van 5 jaar

Ook wanneer de tweede 5 jaar verstrijken kan de verhuurder volgens bovenstaande methode proberen de huurovereenkomst te beëindigen. De kantonrechter weegt in dat geval de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar af en komt op die manier tot een uitspraak die hij redelijk acht. Hij laat zich hierbij leiden door richtlijnen uit de wet en beoordeelt de feitelijke omstandigheden volgens die richtlijnen. De rechter wijst de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst af, als jouw belangen bij verlenging zwaarder wegen dan het belang van jouw verhuurder bij beëindiging.

In dit geval wijst de kantonrechter het verzoek tot beëindiging van de overeenkomst in elk geval toe, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat:

• Je je niet als een goed huurder hebt gedragen
• Jouw verhuurder het pand wil gaan gebruiken als bedrijfspand en hij het pand daarvoor dringend nodig heeft of voor renovatie (verkoop wordt niet als een zodanige dringende reden aangemerkt)
• Wanneer jouw verhuurder met het pand een bestemming wil verwezenlijken, die volgens een geldend bestemmingsplan op het pand rust
• Wanneer je niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde pand. Hierbij is van belang dat een geschil over de huurprijs niet geldt als opzeggingsgrond. Met andere woorden, het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst mag niet bestaan uit een aanbod tot wijzigen van de huurprijs.

Elke huurovereenkomst kan altijd (tussentijds) met wederzijds goedvinden worden beëindigd. Denk hierbij wel aan de schriftelijke vastlegging hiervan om problemen in de toekomst te voorkomen. Ook kan - door tussenkomst van de kantonrechter - de overeenkomst altijd (tussentijds) worden ontbonden wanneer je jouw verplichtingen niet nakomt.