Wet- & Regelgeving
Is er iets te doen tegen de hoge huurindexering?
Sinds mei 2022 vragen we samen met andere branches aandacht voor de schrikbarende huurprijsverhogingen (op basis van de CPI) waar veel ondernemers mee te maken krijgen. Hoewel het CBS vanaf juni 2023 een nieuwe CPI-berekening hanteert, geldt dit niet met terugwerkende kracht. In de periode april tot en met februari 2023 zijn huurprijsaanpassingen volgens de oude methode fors hoger dan wanneer de nieuwe methode toen al zou zijn toegepast. Een recente kortgedinguitspraak biedt misschien enige hoop.
Geen tijd om het hele artikel te lezen? Dit zijn de belangrijkste punten:
|
Hoe zat het ook alweer?
In de meeste huurcontracten voor bedrijfspanden staat dat de jaarlijkse huurprijsaanpassing is gekoppeld aan het inflatiegetal (meestal de consumentenprijsindex) van vier maanden eerder. Jarenlang was dit op zich een redelijke bepaling. Tot vorig jaar: de enorme prijsstijgingen van energie, en het daardoor zeer hoge CPI-getal, hebben grote gevolgen. Mkb-ondernemers kregen in januari 2023 een huurverhogingvan 14,5% voor hun kiezen.
Wat gaat er nu gebeuren?
Onze oproepen en aandacht in de Tweede Kamer leidden uiteindelijk tot een rondetafelgesprek met verhuurders onder leiding van de minister Adriaansens van EZK. Ondanks maandenlange gesprekken heeft dat nog niet geleid tot een gezamenlijke oproep aan verhuurders en huurders om met elkaar in gesprek te gaan. Minister Adriaansens heeft aangekondigd een aantal zaken eerst zelf te willen onderzoeken. Maar het is nu de vraag in hoeverre de demissionaire minister dit nog actief gaat oppakken.
Nieuwe manier van berekenen CPI door het CBS per juni 2023
Begin maart heeft het CBS bekend gemaakt de manier van berekening van de CPI aan te gaan passen. In de nieuwe methode wordt veel meer rekening gehouden met de prijzen van vaste energiecontracten. Hierdoor hebben zeer snel stijgende energieprijzen minder invloed op de hoogte van het CPI-getal. Vanaf juni 2023 publiceert het CBS het CPI-getal op basis van de nieuwe methodiek. De eerder gepubliceerde CPI-cijfers worden niet met terugwerkende kracht aangepast.
Verschil oude en nieuwe methode
Er is daardoor een periode, grofweg van april 2022 tot en met februari 2023, waarin de huurprijsaanpassingen op basis van de CPI ‘oude stijl’ fors hoger lag dan wanneer de CPI ’nieuwe stijl’ toegepast zou zijn. Huurprijzen die in die periode zijn aangepast, zijn dus aanzienlijk harder gestegen dan wanneer de nieuwe methode toen al zou zijn toegepast. Het gaat dan om huurverhogingen variërend van 5,7 tot 14,5%, terwijl dat 3,2 tot 9,1 % geweest zou zijn volgens de nieuwe methode.
Maand van huurprijsaanpassing |
Oude methode |
nieuwe methode |
Januari 2022 |
2,7% |
2,1% |
Februari 2022 |
3,4% |
2,4% |
Maart 2022 |
5,2% |
3,4% |
April 2022 |
5,7% |
3,4% |
Mei 2022 |
6,4% |
3,2% |
Juni 2022 |
6,2% |
3,5% |
Juli 2022 |
9,7% |
4,3% |
Augustus 2022 |
9,6% |
5,1% |
September 2022 |
8,8% |
5,6% |
Oktober 2022 |
8,6% |
6,2% |
November 2022 |
10,3% |
6,9% |
December 2022 |
12,0% |
7,0% |
Januari 2023 |
14,5% |
7,8% |
Februari 2023 |
14,3% |
9,1% |
Deze tabel geeft per maand van huurprijsaanpassing het CPI-getal aan volgens de ‘oude methode’ en het CPI-getal volgens de ‘nieuwe methode’. De verschillen zijn echt groot in de periode april 2022 tot en met februari 2023.
NB: vanaf november 2022 was de CPI volgens de nieuwe methode hoger dan de CPI volgens de oude methode, huurverhogingen die vanaf maart 2023 zijn doorgevoerd op basis van de oude methode zijn dus lager dan wanneer de nieuwe methode toen al zou zijn toegepast.
Oordeel kort geding rechter Gouda: toepassing oude CPI-getal niet reëel
Kun je als huurder (in het geval je verhuurder niet al met een lagere indexering heeft ingestemd) iets tegen deze hele hoge huurindexeringen doen? Een recente uitspraak van de rechtbank Gouda geeft misschien wat hoop.
De rechter in Gouda deed uitspraak in de kortgedingprocedure op 4 mei. De verhuurder eiste een huurprijsverhoging van 14,5%, gebaseerd op de oude berekeningsmethode van de CPI. De rechter oordeelde dat deze methode niet meer adequaat was vanaf het moment dat de energieprijzen sterk stegen. De oude berekeningsmethode leidde volgens de rechter tot een onrealistisch hoog prijsindexcijfer.
De rechter besloot daarom dat de verhuurder de huurder niet kon verplichten om de volledige huurverhoging van 14,5% te betalen.
Volgens de rechter moeten partijen met elkaar in overleg gaan over de hoogte van de indexering.
Wat betekent deze uitspraak?
De uitspraak van de kortgedingrechter in Gouda biedt mogelijk een houvast voor huurders in eenzelfde situatie. De grote vraag is wel of andere rechters deze lijn ook zullen volgen. En de uitspraak was een uitspraak in een kort geding, dat betekent niet per se dat in een bodemprocedure rechters tot eenzelfde oordeel zullen komen. In de bewuste casus was bovendien het verschil tussen de CPI-‘oude stijl’ (14,5%) en ‘nieuwe stijl’ (7,8%) wel heel erg groot.
Ga in gesprek met je verhuurder
Heb jij ook een huurovereenkomst waarbij de huurprijsaanpassing afhangt van het CPI-getal en heb je te maken gehad met een huurprijsaanpassing in de periode april 2022 tot en met februari 2023? Dan raden we je aan om het gesprek aan te gaan met jouw huurder om tot een redelijke oplossing te komen. Bijvoorbeeld om als vervangende huurindexering aan te sluiten (met terugwerkende kracht) bij het CPI-getal ‘nieuwe stijl’.
Als het nodig is kun je hierbij ook worden bijgestaan door een advocaat of jurist van een advocatenkantoor waarmee KHN samenwerkt. Hij of zij kan een goede inschatting maken van de mogelijkheden in jouw situatie. Want los van de gepubliceerde CPI-getallen kunnen er in jouw geval nog andere mogelijkheden zijn om een huurprijsaanpassing te vragen.
Wist je dat je tijdens de huurovereenkomst recht op een huurprijsaanpassing hebt?
Recht op huurprijsaanpassing
Zowel de verhuurder als huurder van een horecabedrijfsruimte heeft het wettelijke recht om de huurprijs aan te laten passen.
Vanaf welk moment?
Dit kan vanaf het moment dat de eerste huurtermijn is afgelopen (vaak na 5 jaar) dan wel de laatste 5 jaar de huur (behoudens de jaarlijkse indexering) niet is aangepast.
Hoe wordt de nieuwe huurprijs berekend?
De gemiddelde huurprijs over de afgelopen 5 jaar zoals die bij (in beginsel 5) vergelijkbare verhuurde bedrijfsruimten in de omgeving geldt.
Let op: Als die gemiddelde huurprijs hoger ligt dan de dan voor jou geldende huurprijs, dan heeft de verhuurder het recht op deze huurprijsverhoging.
Werkt de verhuurder niet mee?
Als de verhuurder niet vrijwillig met zo’n huurprijswijziging instemt, kan de rechter worden verzocht om een deskundige aan te stellen om te bepalen wat een redelijke (nieuwe) huurprijs is.
Advies
Het is goed om eerst zelf onderzoek te doen naar wat in de omgeving een redelijke huurprijs is voor een vergelijkbare verhuurde bedrijfsruimte.
Voor meer informatie hierover kun je contact opnemen met KHN Advies.
Lees meer:
KHN praat met minister Adriaansens en verhuurders over… | KHN
Wat te doen bij huurverhoging? | KHN
KHN | Mag een verhuurder met terugwerkende kracht een indexatie aan…
Huurders pleiten voor gebruik kerninflatie bij berekenen… | KHN
KHN Advies legt uit: de huurprijsindexering - YouTube