Huren tijdens de coronacrisis: nieuwe uitspraken huurbetalingsverplichting
Voor veel horecaondernemers die een bedrijfsruimte huren, is het in deze tijden lastig om aan de huurbetalingsverplichting te voldoen. De omzet is grotendeels (of volledig) weggevallen, terwijl vaste lasten zoals de huur gewoon doorlopen. KHN praat je graag bij over de laatste ontwikkelingen/gerechtelijke uitspraken over huren tijdens de coronacrisis.
Op 4 juni jl. gingen we in op de eerste twee gerechtelijke uitspraken over de huurbetalingsverplichting. Inmiddels zijn er een paar nieuwe kortgedinguitspraken over dit onderwerp gepubliceerd die in het voordeel van hurende horecaondernemers zijn. Een update.
Eerste uitspraak
Hierbij wordt ten eerste stilgestaan bij een uitspraak van 11 juni jl. van de rechtbank Amsterdam. Ook bij deze zaak is, net als in de eerder aangehaalde uitspraken, geoordeeld dat er sprake is van:
- Een gebrek, waardoor de huurder in beginsel recht op huurprijsvermindering heeft (ook met terugwerkende kracht).
- Onvoorziene omstandigheden, waardoor in een bodemprocedure (en dus niet via deze kortgedingprocedure) een rechter de inhoud van de huurovereenkomst kan wijzigen, bijv. door de huurprijs over de sluitingsperiode te verminderen.
Andere van belang zijnde oordelen in dit vonnis zijn:
- De verhouding tussen de prestatie (ter beschikking stelling van het gehuurde) en de wederprestatie (de huurbetaling) is uit balans geraakt. Herstel van het evenwicht kan worden bereikt doordat de rechter (in een bodemprocedure) op basis van onvoorziene omstandigheden de huurovereenkomst (qua huurbetaling met betrekking tot de coronacrisis met bijgaande overheidsmaatregelen) wijzigt.
- Volgens de rechter staat het in deze specifieke situatie onomstotelijk vast dat met de verplichte sluiting van het restaurant op 15 maart 2020 iedere inkomstenbron daaruit is komen te vervallen, terwijl de kosten van personeel, leveranciers, verzekeringen en huur doorlopen. Ook is het onduidelijk of en zo ja, in welke mate het restaurant ook na de beperkte openstelling per 1 juni 2020 geëxploiteerd kan worden. Dat geldt temeer omdat het restaurant gelegen is in het Wallengebied dat sterk afhankelijk is van het toerisme dat geheel is weggevallen en onduidelijk is of en zo ja, wanneer de toeristen weer terugkeren.
- De voorzieningenrechter acht het aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure een huurkorting zoals door huurder voorgesteld (25%) redelijk acht.
Tweede uitspraak
De meest recente kortgedinguitspraak dateert van 17 juli jl. van de rechtbank Amsterdam. Hierbij ging het over een groot hotel (met onder andere drie restaurants). Net als bij de eerder benoemde uitspraken is ook in deze zaak geoordeeld:
- De coronacrisis moet (gelet op de omvang daarvan en de gevolgen voor de economie en de maatschappij) in beginsel worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid.
De vraag of er sprake van een gebrek is, is in deze uitspraak niet beantwoord, aangezien de vordering van de huurder al via het vraagstuk over de onvoorziene omstandigheden (grotendeels) is toegewezen.
In deze zaak gaat het hoofdzakelijk om een hotel. Hotels waren in tegenstelling tot eet- en drinkgelegenheden niet vanuit overheidswege verplicht om tussen 15 maart en 31 mei jl. de deuren te sluiten c.q. gesloten te houden. De verhuurder heeft gesteld dat het daarom de eigen keuze van het hotel was om de deuren te sluiten en mede hierdoor geen recht op een huurprijsvermindering bestaat. De rechter heeft echter beslist dat aangezien de bezetting van de hotelkamers van de ene op de andere dag nagenoeg naar nul was teruggelopen en het niet verantwoord was om kosten te maken om operationeel te blijven zonder dat daar omzet tegenover stond het een alleszins redelijke beslissing was om het hotel te sluiten.
Lage bezettingsgraad ook van belang
De rechter vindt het ook van belang dat ook in het rest van het jaar 2020 de bezettingsgraad van hotels in dit segment in Amsterdam nog steeds uiterst laag is. Voor het hotel kwam een groot deel van de gasten uit de Verenigde Staten, terwijl vanuit daar nog steeds niet naar Nederland kan worden gereisd. Volgens de rechter ziet het er niet naar uit dat dit snel zal aantrekken.
Op basis van het bovenstaande heeft de rechter geoordeeld dat het hotel met betrekking tot de huur over het 2e kwartaal van 2020 50%, over het 3e kwartaal 40% en over het 4e kwartaal 25% mag opschorten totdat in een bodemprocedure over deze kwestie wordt beslist.
Wat betekent dit?
De hierboven aangehaalde kortgedinguitspraken maken duidelijk dat er verschillende grondslagen zijn waarom een hurende horecaondernemer met betrekking tot de coronacrisis en de bijgaande zware overheidsmaatregelen recht heeft op een huurkwijtschelding of huurprijsvermindering. Hierbij geldt wel de opmerking (zoals ook in het bericht over de eerste twee uitspraken over dit onderwerp is gemaakt) dat het recht op een huurkwijtschelding of huurprijsvermindering van de specifieke omstandigheden van het geval (waaronder wat in de huurovereenkomst is opgenomen) afhankelijk is.
Wachten op een vonnis uit een bodemprocedure
Een nadeel van een kortgedingprocedure is dat de rechter daarbij niet kan vaststellen hoe groot de omvang van de huurkwijtschelding/huurprijsvermindering behoort te zijn. Ook is de voorzieningenrechter niet bevoegd om over dit onderwerp de huurovereenkomst te wijzigen (of te ontbinden). Dit recht behoort toe aan een rechter in de bodemprocedure. Dit soort procedures duren helaas aanzienlijk langer dan een kortgedingprocedure, waardoor de kans groot is dat nog maandenlang op een uitspraak in een bodemprocedure dient te worden gewacht.
Huur jij en heb je advies nodig?
Vraag jij je af of jij recht hebt op een huurkwijtschelding of huurprijsvermindering ten tijde van de coronacrisis? Neem dan contact met ons op via corona@khn.nl of bel naar 0348 48 94 89. Wij helpen je graag!