Onderhoud pand: Tips voor huurder en verhuurder

Over het algemeen is de huurder verantwoordelijk voor het kleine onderhoud van het pand (schoonmaak, onderhoud CV-ketel, etc.) en de verhuurder voor groot onderhoud (schilderwerk buitenkant, vervanging kozijnen, deuren, ketel, etc.).

Verplichtingen huurder
Volgens artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek is de huurder verplicht op zijn kosten kleine herstellingen (reparaties) te verrichten, tenzij anders is afgesproken in de huurovereenkomst.

Wat wordt er precies verstaan onder kleine reparaties?
Volgens de wetgever zijn kleine herstellingen, die herstellingen die zich gewoonlijk bij een normaal gebruik van het gehuurde voordoen. Voorbeelden zijn het vervangen van een deurbel, het ophangen van haakjes, binnenschilderwerk, hang- en sluitwerk, het onderhouden van C.V-ketel, e.d. Een opsomming van deze reparaties is te vinden in een speciale Algemene Maatregel van Bestuur (AMVB), het Besluit Kleine Herstellingen.

Voorbeelden van kleine herstellingen

• Het schilderen van binnenhoutwerk en zo nodig behangen van de binnenmuren;
• Het vastzetten en vastschroeven van loszittende onderdelen van de woonruimte, waaronder in elk geval loszittende, trapleuningen, deurknoppen en drempels; elektrische schakelaars, wandcontactdozen en deurbellen;
• Vervanging van kranen;
• Vervangen van binnen en buiten lampen;
• Vervangen van de brievenbus;
• Onderhoud van de tuin;
• Vervanging van beplanting;
• Verven van de erfafscheiding;
• Ontstoppen van het riool.

In de meeste huurovereenkomsten zal het groot onderhoud en het onderhoud van de buitenkant van het gehuurde voor rekening van de verhuurder komen en werkzaamheden aan de binnenzijde voor rekening voor de huurder.

Huurovereenkomst
Dit is echter slechts het uitgangspunt en in de huurovereenkomst kunnen tussen partijen andere afspraken worden gemaakt. Om te achterhalen welke verplichtingen de huurder heeft inzake het onderhoud van het pand kunt u dan ook het beste kijken in de huurovereenkomst.

Gebrek aan het gehuurde
Het kan voorkomen dat de huurder tijdens de huurperiode een gebrek constateert aan het gehuurde. De huurder dient de verhuurder hiervan op de hoogte te stellen en hem de gelegenheid te bieden het gebrek te verhelpen. Dit hoeft hij niet te doen als er met spoed moet worden gehandeld.

Wat te doen wanneer de verhuurder niet overgaat tot herstel?
Indien de verhuurder ondanks de door de huurder gedane melding niet overgaat tot herstel is de huurder gerechtigd zelf te zorgen voor het herstel van het gebrek. De gemaakte kosten voor het herstel kan huurder dan verhalen bij verhuurder. Verrekenen met huurpenning wordt niet aangeraden. Mocht het niet mogelijk zijn om zelf het gebrek te herstellen (of te laten herstellen), dan kan de huurder wegens vermindering van huurgenot de huurprijs verlagen of betaling van de huurprijs stoppen. De keuze voor een regeling is afhankelijk van de ernst van het gebrek.

NB: Raadpleeg echter altijd een jurist voordat u overgaat tot het nemen van ingrijpende maatregelen.

Voorbeeld:
De huurder constateert dat de in het pand aanwezig vijftienjarige CV-ketel lekt . Als gevolg daarvan heeft de huurder geen warm water tot zijn beschikking. De huurder heeft de verhuurder op de hoogte gebracht van het gebrek. De verhuurder belooft iemand te sturen, maar er komt maar niemand. Op een gegeven moment is de huurder het zat en wil dat er nu snel iets gebeurt. Wat kan de huurder doen?

De huurder heeft minder huurgenot dan waarop hij recht heeft. De huurder zal de verhuurder een brief moeten sturen waarin hij de verhuurder nogmaals maant de CV-ketel binnen een bepaalde termijn te vervangen. Doet de verhuurder dat niet binnen de termijn of laat hij helemaal niets meer van zich horen, dan mag de huurder bijvoorbeeld een derde, zoals een loodgieter, inschakelen. De rekening van de loodgieter kan de huurder naar de verhuurder sturen, die de rekening zal moeten betalen.

Is het in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan een gebrek?
Wanneer huurder een café huurt terwijl op het pand geen horecabestemming rust dan wordt dit gezien als een gebrek aan het gehuurde en dat is voldoende op de huurovereenkomst te ontbinden (LJN:BU4956)

Wanneer er een gebrek wordt geconstateerd moet de huurder de verhuurder op de hoogte stellen van het feit dat herstel wordt verlangd. Tip: meld het gebrek altijd schriftelijk bij verhuurder. Huurder is namelijk verplicht het gebrek te melden bij verhuurder. Wanneer de huurder dit niet doet dan kan het zo zijn dat huurder de schade moet vergoeden die ontstaan is door deze nalatigheid.

Tips voor de huurder

• Het gebrek vast laten leggen, bijvoorbeeld door een derde deskundige;
• De verhuurder een brief sturen waarin het gebrek wordt gemeld en waarin de verhuurder een termijn wordt gegeven waarbinnen hij iets aan het gebrek moet doen;
• Eventuele schade goed vastleggen en specificeren.
• Zorg dat in de huurovereenkomst goed is opgenomen wat klein en dagelijks onderhoud is en wat niet. Het is goed om in de huurovereenkomst op te nemen welke posten van onderhoud voor rekening van huurder en verhuurder zijn.

Tips voor de verhuurder

• Sluit zo veel mogelijk aansprakelijkheid uit van gebreken die na het begin van de huur zijn ontstaan.
• Sluit aansprakelijkheid uit van gebreken die de verhuurder bij het begin van de huurovereenkomst niet kende of behoorde te kennen.
• Maak een goed en duidelijk schriftelijk verslag van de staat van onderhoud ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.
• Neem goed en gedetailleerd de bestemming van het gehuurde in de huurovereenkomst op, zodat daar achteraf geen onduidelijkheid over kan ontstaan.
• Maak een goed opnamerapport en geef bij constatering van gebreken aan dat de aansprakelijkheid van de verhuurder wordt uitgesloten en partijen de geconstateerde gebreken niet zien als een gebrek en het gebruik van het gehuurde niet door het gebrek wordt belemmerd.
• Neem in de huurovereenkomst op dat de verhuurder niet heeft onderzocht of het gehuurde geschikt is voor het bedoelde gebruik.