Ik wil mijn bedrijf verkopen, maar ik heb nog een lopende huurovereenkomst

Dit kan door middel van een Indeplaatsstelling. Bij huur van een bedrijfsruimte is het mogelijk om het huurcontract aan de nieuwe huurder over te dragen door middel van een ‘indeplaatsstelling'. De nieuwe huurder neemt dan jouw plaats als huurder in, met alle daar aan verbonden rechten en plichten.

Van een indeplaatsstelling kan alleen sprake zijn als de opvolger het bedrijf in het pand voortzet. Verkoop je je bedrijf maar wil de opvolger een geheel andersoortig bedrijf in het pand starten, dan is een indeplaatsstelling dus niet mogelijk.

Tip: Let bij het opstellen van de huurovereenkomst op wat de omschrijving van de bestemming wordt. Hoe ruimer deze is omschreven, hoe beter dit voor de huurder is. Andersom geldt: hoe explicieter omschreven, des te meer mogelijkheden voor de verhuurder bestaan om de indeplaatsstelling te weigeren.

Overleg met de verhuurder
Bij de indeplaatsstelling is het belangrijk om eerst in overleg met de verhuurder het huurcontract over te dragen. In principe moet de verhuurder met die overdracht instemmen, tenzij de aangedragen nieuwe huurder niet kredietwaardig blijkt te zijn of hij geen moraliteitsverklaring (verklaring van goed gedrag die hij kan aanvragen bij de gemeente waar hij woont) heeft.

Huurverhoging?
Bij de indeplaatsstelling gaat het lopende huurcontract met al zijn rechten en plichten op de opvolgende huurder over. Dus ook de huurprijs. De verhuurder mag voor zijn medewerking aan de indeplaatsstelling dus niet de voorwaarde verbinden, dat de nieuwe huurder meer huur moet gaan betalen. Stelt de verhuurder een dergelijke eis, dan hoeft u daar niet mee akkoord te gaan.

Hogere huur = nieuw contract
In de praktijk blijken verhuurders en hun makelaars de eis van een hogere huur nogal eens op tafel te leggen voor medewerking aan een indeplaatsstelling. Bij een hogere huur is er echter geen sprake meer van een indeplaatsstelling maar van een nieuw huurcontract. Het belang van de verhuurder en zijn makelaar bij een nieuw huurcontract zal duidelijk zijn: een hogere huur en (opnieuw) een bemiddelingsprovisie voor de makelaar.

Als de verhuurder gewoon meewerkt dan is het van belang dat de indeplaatsstelling schriftelijk wordt vastgelegd. Hieronder treft u een model aan.

Wanneer de verhuurder weigert
Weigert de verhuurder om mee te werken, dan dien je de stap naar de kantonrechter te maken. Deze beslist uiteindelijk. Wil de rechter toestemming voor de indeplaatsstelling geven, dan moet er sprake zijn van het navolgende:

• er moet sprake zijn van een overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf;
• de huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de indeplaatsstelling;
• nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

De kantonrechter zal de vordering alleen afwijzen als de nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt dat hij de huurovereenkomst kan nakomen of dat hij niet kan zorgen voor een behoorlijke bedrijfsvoering. In het kader van de overdracht is het wel van belang dat je de machtiging van de kantonrechter hebt, voordat je jouw bedrijf overdraagt.

Waarborg voor nakoming huurovereenkomst
Hieronder wordt veelal de financiële gegoedheid van de opvolgend huurder verstaan. Tip: stel voldoende zekerheid. Bijvoorbeeld 3 maanden door de zittende huurder en 3 maanden door de nieuwe huurder. Een enkele borgstelling is vaak onvoldoende.

Waarborg voor behoorlijke bedrijfsvoering
Hierbij is bijvoorbeeld de ervaring van de nieuwe huurder van belang. Je zou bijvoorbeeld de CV van de nieuwe huurder kunnen toezenden, waaruit blijkt dat hij voldoende significante horeca-ervaring heeft. Voorts kan het diploma Sociale Hygiëne een rol spelen.

Tip: Het is mogelijk in de koopovereenkomst van het bedrijf een voorwaarde op te stellen dat de koop pas plaatsvindt, nadat de verhuurder c.q. de rechter met de indeplaatsstelling heeft ingestemd. Om het proces enigszins te versnellen, kan er ook een kort geding gevoerd voeren.